Сегодняшнее заседание Центрального банка России может стать очередным поворотным моментом в экономической ситуации страны. Однако, несмотря на возможные изменения в ключевой процентной ставке, вряд ли ситуация кардинально изменится. Дело в том, что ключевая ставка уже полгода находится на уровне 21%, что само по себе является аномально высоким показателем. Однако наибольшее беспокойство вызывает не сама ставка, а спред разница между инфляцией и ставкой. В данный момент этот спред составляет 11%, и это создаёт множество экономических проблем, которые, по всей видимости, скоро приведут к кризису на рынке недвижимости.
Почему этот спред ненормальный?
Для начала стоит разобраться, что такое спред и почему он так важен для экономики. Спред это разница между процентной ставкой Центрального банка и инфляцией. Нормально, когда ставка чуть выше инфляции, чтобы стимулировать экономический рост и предотвратить перегрев. Однако если ставка значительно выше инфляции, как это происходит в России, это не даёт ни возможности развивать бизнес, ни стимулировать потребительский спрос.
В России же ситуация выглядит так, что ставка ЦБ установлена на уровне 21%, а инфляция всё ещё удерживается на уровне около 10%. Это создаёт аномальный спред в 11%. Для сравнения, в Турции этот показатель составляет 6%, а в Казахстане 6,5%. Даже в странах с высокой инфляцией спред в разы меньше, чем в России. Этот факт уже должен вызывать обеспокоенность. Почему в нашей стране этот показатель оказался таким огромным, и что это значит для экономики?
Что происходит на рынке недвижимости?
Один из наиболее ярких эффектов этого дисбаланса мы видим на рынке недвижимости. С ростом ключевой ставки увеличивается стоимость кредитов. В России, где процентные ставки по ипотечным кредитам варьируются в пределах 8-10%, покупка жилья становится всё более недоступной для широких слоёв населения. Ведь даже если бы ставка была низкой, высокие ипотечные ставки делают покупку недвижимости нереальной для большинства граждан.
Всё это приводит к тому, что строительство жилья, особенно в сегменте комфорт-класса, становится экономически нецелесообразным. Застройщики сталкиваются с двумя проблемами: во-первых, стоимость строительства резко возрастает из-за высоких ставок по кредитам; во-вторых, спрос на новостройки падает, потому что покупательская способность населения уже не позволяет приобретать жильё по таким ценам.
Проблемы с застройщиками: от отчётности до кризиса
Возьмём, к примеру, одного из крупных застройщиков компанию «ПИК». В начале месяца она опубликовала свою отчетность за 2024 год. Вы удивитесь, но чистая прибыль этой компании составила всего 4%. Это совсем не тот результат, которого можно было ожидать от одного из крупнейших игроков на рынке недвижимости. В условиях высокой инфляции и дорогих кредитов застройщики просто не могут получить значительную прибыль. И, что ещё более важно, в таких условиях невозможно запускать новые проекты, что приводит к сокращению предложений на рынке.
Пример «ПИК» это показатель общей ситуации в отрасли. Когда ключевая ставка на уровне 21%, застройщикам становится невыгодно не только строить новые дома, но и продавать уже построенные. Рынок недвижимости задыхается, и с каждым днём цена жилья продолжает расти, но покупатели не могут позволить себе такие высокие ставки. В результате мы получаем замкнутый круг: высокая ставка низкий спрос рост цен отсутствие новых проектов.
Какие риски нас ожидают?
Самая большая угроза, которая нависает над российским рынком недвижимости, это потенциальный дефицит жилья. Если ситуация не изменится, а ставка останется на таком высоком уровне, то мы можем оказаться на грани кризиса в строительной отрасли. На фоне экономической нестабильности и неопределенности в международной политике, застройщики не будут рисковать и запускать новые проекты, особенно в сегменте комфорт-класса. Это приведёт к нехватке доступного жилья для среднего класса, что, в свою очередь, спровоцирует рост цен и снижение доступности для покупателей.
В такой ситуации необходимо срочно снижать ключевую ставку, чтобы стимулировать экономический рост, активизировать рынок недвижимости и поддержать застройщиков. Но пока ставка остаётся на уровне 21%, эти меры остаются маловероятными. Даже если Центральный банк в ближайшее время решит снизить ставку, разрыв между инфляцией и ставкой остаётся слишком большим, и многие проблемы, связанные с покупательской способностью и доступностью жилья, останутся нерешёнными.
Что можно ожидать после заседания ЦБ?
Сегодняшнее заседание Центрального банка, конечно, вызывает надежды на возможные изменения в экономической политике, однако изменения в ключевой ставке едва ли смогут решить проблему с аномально высоким спредом. Если спред останется таким же, или даже увеличится, не стоит ожидать значительных улучшений в сфере недвижимости и экономики в целом.
На фоне внешнеэкономической нестабильности и геополитической неопределенности, решение ЦБ может оказаться лишь частичным исправлением ситуации. Ведь вряд ли застройщики будут готовы делать серьёзные инвестиции в новые проекты, если не будут уверены, что спрос на жильё не упадёт ещё ниже. К тому же с такими высокими ставками ипотечные кредиты остаются для большинства граждан почти недоступными.
Россия сейчас находится на перепутье: либо она решит проблему с аномальным спредом и даст застройщикам шанс развивать рынок недвижимости, либо мы столкнёмся с кризисом, где покупка жилья для большинства граждан будет просто невозможной. Проблемы с высокой инфляцией, чрезмерно высокой ключевой ставкой и низким спросом на жильё это всё части одного большого кризиса, который может продолжать угрожать рынку недвижимости, пока не будет принят комплексный подход к решению этих вопросов.
